数千美国房主面临可调利率抵押贷款利率重设，月供将大幅走高

　　核心要点

　　据洲际交易所抵押贷款科技公司（ICE Mortgage Technology）数据，今年约有 15 万户持有可调利率抵押贷款（ARM）的房主将迎来首次利率重设，其中 6.4 万户的利率调整集中在 8‑12 月。

　　部分借款人月供可能暴涨数百美元，个别案例涨幅超 1000 美元；也有少数借款人会因利率下调，月供随之降低。

　　ICE 数据显示，美国现存可调利率抵押贷款约 310 万笔，仅占全美约 5540 万笔有效抵押贷款总量的 5.6%。

　　成千上万持有可调利率抵押贷款的房主，很快将面临贷款利率大幅变动。

　　抵押贷款数据科技企业 ICE Mortgage Technology 的数据显示，今年约 15 万笔可调利率贷款将迎来首次利率重设；2027 年还将有 18.6 万笔，2028 年为 15.5 万笔。在今年的调整总量中，8‑12 月将有大约 6.4 万笔贷款完成首次利率重置。

　　ICE 的数据表明，由于多数借款人办理贷款之后市场利率持续走高，他们的月供可能上涨数百美元，部分家庭月供增幅甚至超过 1000 美元。与此同时，一小部分借款人则会迎来利率下行、月供减少。

　　与固定利率抵押贷款不同，可调利率抵押贷款的利率会随时间变动。这类贷款通常设置一段优惠初始利率，利率水平低于固定利率贷款。但在锁定期结束后（常见为 5 年、7 年或 10 年），利率开始重置。重置一般每半年或每年发生一次，会造成房主月供上升或者下降。

　　非营利智库城市研究所住房金融政策中心创始人、高级研究员劳里・古德曼表示：“简单来说，当初办理可调利率贷款时，你享受了更低的初始利率，但代价就是未来利率有上行风险，你可能因此承受财务压力。很不幸，现在这种情况真的发生了。”

　　可调利率贷在全部房贷中占比很小：仅 5.6%

　　ICE 统计，当前存量可调利率抵押贷款共计 310 万笔，为 5.5 年来最高规模。其中 205 万笔仍处在初始固定利率锁定期；105 万笔已经进入浮动计息阶段。可调利率抵押贷款仅占美国 5540 万笔活跃房贷的 5.6%。

　　借款人实际利率上调幅度，一部分取决于当初的初始利率；同时贷款设置利率上限（caps），约束利率最大涨跌空间。举例：某笔贷款规定首次重设最多上浮 2 个百分点，后续每次调整最多上浮 1 个百分点，整个贷款周期利率累计最大上浮 5 个百分点。

　　据 Bankrate 数据，市场常见的 5/1 可调利率抵押贷款（前 5 年固定，之后每年调整一次）拥有对应的平均初始利率。抵押贷款银行家协会（MBA）数据显示，截至 10 月 2 日当周，可调利率抵押贷款申请占全部房贷申请的 10.3%；而 2024 年 10 月初该比例仅为 5.9%。

　　虽然可调贷的初始利率低于 30 年期固定房贷（上周五 30 年期固定利率为 7.48%），但对比数年前大批可调贷放款时的初始利率，当前水平已经显著更高。

　　ICE 举例：2019 年发放、今年 8‑12 月迎来首次重设的 7 年期 ARM 贷款，初始利率中位数仅 3%，未偿还贷款余额中位数 54.8 万美元。结合现行市场利率与贷款上限约束，这批贷款重设之后利率中位数将来到 6.06%，对应月供中位数上涨 1080 美元。

　　与之相反，2023 年放款的 3 年期可调贷，初始利率中位数 8.38 万，剩余贷款余额中位数 13.6 万美元；重设后利率将下行至 7.71%，月供可减少 124 美元。

　　借款人两个主要选择：继续持有原贷款，或是办理再融资

　　按照美国消费者金融保护局监管规则，贷款服务商必须在第一次按新利率还款到期前 210‑240 天（7‑8 个月）向借款人发送重设通知，告知基于当前市场测算的利率变动；在新一期还款到期前 60‑120 天，还会再发送正式通知，写明实际生效利率和新月供金额。

　　对于打算继续住在现有房屋的 ARM 借款人，一般有两条路径：维持原有贷款，或者办理房贷再融资。

　　NerdWallet 信贷专家凯特・伍德说：“如果利率重设之后月供会严重挤压你的财务，即便再融资节省的利息不算多，转为固定利率贷款换取还款确定性，对你而言或许是更好的选择。”

　　但另一方面，“如果你财务状况可以扛过浮动利率阶段，并且能够承受相应风险，继续持有这笔可调贷也是可行方案。”

　　Coast2Coast Mortgage 高级抵押贷款顾问杜安・布齐亚克表示，即便利率上调，部分借款人依然会选择保留 ARM。 “有些人没有压力，收入涨了、职位提升，财务状况不错。但也有很多人并非如此。”

　　如果你打算办理再融资，要清楚再融资本质是申请一笔新的抵押贷款，会产生交易结算费用，成本通常为贷款总额的 2%‑5%。以 30 万美元贷款计算，费用区间为 6000‑15000 美元；这笔钱可以在过户时直接支付，也可以计入新贷款本金。另外再融资也对个人信用分数与征信记录有一定要求。

　　伍德提示：“想要拿到贷款人给出的最低利率，你的个人资质要尽可能优秀。”

　　如果房主担心无力承担重设后的月供，可以联系美国住房和城市发展部（HUD）认证住房顾问。顾问可以指导你如何向贷款机构申请贷款修改或者其他还款纾困方案。